Tekst Saskya Nonner
Foto Jeronimus van Pelt
10.000 nieuwe woonplekken voor dak- en thuisloze mensen realiseren: het lijkt een onmogelijke opgave in deze krappe woningmarkt. Het nieuwe Platform Woonplek helpt gemeenten hierbij, met creatieve oplossingen en nieuwe samenwerkingsvormen. Zoals in Amstelveen, waar ze tijdelijke woonplekken creëerde in een leeg kantoor. Vastgoedinvesteerder Maarsen Groep stelde het pand beschikbaar.
“Bankslapers, adreshoppers, pechvaders, spoedzoekers. Het zijn allemaal benamingen voor ‘nieuwe’ daklozen."
Bankslapers, adreshoppers, pechvaders, spoedzoekers. Het zijn allemaal benamingen voor ‘nieuwe’ daklozen: de groeiende groep economisch daklozen. Ze staan op straat na een scheiding of inkomensdaling. Ze hebben maar een klein zetje nodig om weer zelfstandig te kunnen wonen; sommigen hebben zelfs een baan. Toch zit een sociale huurwoning er niet in, want daarvoor moet je eerst jaren op de wachtlijst staan. En met een klein inkomen kun je een woning in de vrije sector of een koophuis wel vergeten.
Om extra woonplekken te creëren voor deze doelgroep – en andere dak- en thuisloze mensen – is het zaak dat gemeenten en maatschappelijke organisaties de krachten bundelen met het bedrijfsleven. Hoe pak je dat aan? Het nieuwe Platform Woonplek biedt hulp en ideeën. Het platform is een initiatief van het ministerie van VWS in het kader van Een (t)huis, een toekomst, een brede aanpak dakloosheid, en ontwikkeld door Deloitte Real Estate en Society Impact.
De brede aanpak van dak- en thuisloosheid
Om dak- en thuisloosheid fors terug te dringen maakte het kabinet voor 2020 en 2021 een bedrag van 200 miljoen euro vrij met het plan Een (t)huis, een toekomst. Met deze middelen en gebruik van het ondersteuningsaanbod zetten gemeenten zich extra in voor dak- en thuisloze mensen.
Aanjager
Als aanjager van de publiek-private samenwerking koppelt het Platform Woonplek partijen aan elkaar, werft fondsen, deelt kennis en helpt gemeenten om huisvestingsprojecten te versnellen. “We verkennen waar gemeenten mee bezig zijn en waar ze tegenaan lopen”, vertelt Imre Vellenga van het platform. “Vervolgens kijken we welke oplossingen er zijn, hoe we samen met gemeenten en andere organisaties initiatieven kunnen ontwikkelen en vooral: wat het bedrijfsleven hierin kan doen.”
Gamechanger
In gesprekken met private partijen, zoals beleggers, bouwers en fondsen, is het platform steeds op zoek naar mogelijkheden die niet direct voor de hand liggen. “We kijken hoe we die laagdrempelig kunnen maken. Moet er een uitzondering worden gemaakt in lokale of landelijke wet- of regelgeving, dan proberen we dat te regelen. Zijn de financiën een probleem, dan kunnen we er misschien commerciële of filantropische organisaties bij betrekken om een deel van de kosten te dekken.” Platform Woonplek zoekt steeds de doorbraak die nodig is om nieuwe woonplekken voor dak- en thuisloze mensen te realiseren. Uiteindelijk wil het platform vijf tot tien ‘gamechangers’ verzamelen: succesvolle praktijkvoorbeelden die landelijk kunnen worden ingezet.
Pilot Amstelveen
De eerste gamechanger is een pilot in Amstelveen, waar sinds kort leegstaand vastgoed wordt ingezet om tijdelijke woonplekken te creëren voor economisch daklozen. Met dak- en thuisloze mensen was de gemeente Amstelveen nog niet bekend. Sterker, er is niet eens een daklozenopvang. Maar juist in deze gemeente met hoge huren en lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning groeit het aantal mensen dat geen dak boven het hoofd heeft.
Kris van der Veen is beleidsadviseur maatschappelijke opvang, beschermd wonen en sociaal team in de gemeente Amstelveen. Onder de nieuwe daklozen ziet hij ook veel jongeren die te lang bij hun ouders hebben gewoond. “Ze belanden in een onhoudbare situatie en vertrekken, maar hebben geen plek om naartoe te gaan omdat er simpelweg geen betaalbare woningen zijn. Ze ‘hoppen’ van bank naar bank bij vrienden. Een jongen heeft een jaar lang op de achterbank van zijn auto geslapen! Een andere liep leeg op de kosten voor een hotel.” Voor deze doelgroep heeft de gemeente Amstelveen samen met het Platform Woonplek een creatieve oplossing gevonden.
Gezocht: leegstand pand
Het Platform Woonplek bracht de gemeente in contact met Maarsen Groep, een private vastgoedinvesteerder die onder meer kantoren herontwikkelt tot betaalbare woningen. Het komt regelmatig voor dat een af te breken pand langere tijd leegstaat. Kunnen we daar niet iets maatschappelijk verantwoords mee doen, vroeg het familiebedrijf zich af. “Een leegstaand pand is vervelend”, zegt Diederik van Zeijl, directeur Maarsen Groep, “maar je kunt er in de tussentijd wel iets goeds mee doen.”
Leeg kantoor wordt tijdelijke woonplek
Aan de Bovenkerkerweg in Amstelveen staat een leeg kantoorpand. Op het terrein worden straks tweehonderd woningen gebouwd, maar het project loopt vertraging op vanwege een omgevingsvergunning – het bekende liedje bij een bouwproject. Toch is het deze keer anders. Het nadeel van de vertraging is creatief omgevormd tot kans om tijdelijke woonplekken te creëren.
Het oude kantoorpand is in no time geschikt gemaakt voor bewoning: een aantal wc’s werd omgebouwd tot douches, er kwam een washok en de kantoorpantry’s zijn nu gezamenlijke keukens. Vijf dak- en thuisloze mensen kregen een tijdelijke woonplek in het gebouw. Ze wonen tussen tien ‘normale’ antikraakbewoners, die de rol van buddy op zich nemen. Ze drinken samen een kop koffie, spelen een potje tafeltennis of koken met elkaar. De buddy’s geven hun medebewoners het gevoel erbij te horen en helpen ze te integreren in de wijk. Alle bewoners hebben hun eigen kamer, waar een elektrisch kookplaatje mag staan, maar ze kunnen elkaar ook opzoeken in de gemeenschappelijke ruimtes. “Dit bevordert het onderlinge contact, wat helpt bij het opbouwen van een sociaal netwerk en het vinden van een plek in de maatschappij”, verduidelijkt Kris.
Niet gebruikelijk voor een antikraakpand is dat er wifi is aangelegd. “Die investering hebben we nu wel gedaan, omdat het de bewoners makkelijker maakt bij het opbouwen van hun leven”, zegt Diederik. “We hebben daarnaast meubilair uit andere leegstaande kantoren gehaald, zodat mensen ook een werk- of studeerplek kunnen maken.”
Het project op de Bovenkerkerweg is een van de initiatieven die de gemeente Amstelveen-Amstelland ontplooit om te voldoen aan de opdracht van staatssecretaris Blokhuis: 150 woonplekken voor dak- en thuisloze mensen creëren. Behalve met het Platform Woonplek en vastgoedeigenaar Maarsen Groep werkt de gemeente samen met Platform Woonplek, leegstandbeheerder Ad Hoc en hulporganisatie de Regenboog Groep.
Wanneer de pilot na een jaar ten einde is, komen de deelnemers niet op straat te staan; die afspraak hebben de betrokken partijen met elkaar gemaakt. Ze stromen door naar een reguliere woning, gaan ergens anders antikraak wonen of Maarsen Groep maakt elders in haar portefeuille een woonplek vrij. Volgens cijfers van de Regenboog Groep is dat niet voor iedereen nodig: de helft van de mensen die de belangenbehartiger voor dak- en thuisloze mensen ergens tijdelijk plaatst, vindt zelf een ‘duurzame vervolgplek’.
Snel geregeld
Gemeenten staan erom bekend dat besluitvorming lang duurt, maar dit project was binnen drie maanden voor elkaar. Volgens Kris en Diederik heeft het Platform Woonplek voor versnelling gezorgd. Diederik: “Ze brachten partijen samen die elkaar niet van nature opzoeken. Platform Woonplek keek wat elke partij belangrijk vond, waar de hiaten zaten en wat er geregeld moest worden. Het was prettig dat Platform Woonplek een wekelijkse meeting verzorgde, want dan blijf je bij de les en boek je voortgang.”
Kris op zijn beurt ging praten met collega’s van verschillende gemeentelijke afdelingen. Hij koos bewust voor mensen die zin hebben om te pionieren. “Je moet wel openstaan voor verandering om een creatief plan te laten slagen. Als je de juiste mensen aan je bindt, kan het snel gaan. De vergunningen hoeven ook geen knelpunt te zijn, want binnen de leegstandsverordening is het gewoon mogelijk om mensen ergens tijdelijk te laten wonen.”
Diederik: “Het viel mij op dat iedereen zijn schouders eronder wilde zetten. Het kostte weinig moeite om mensen enthousiast te krijgen voor het project.”
“In een kantoorpand kun je best goede en veilige huisvesting creëren."
Druppel op de gloeiende plaat
“Een pilot met vijf dak- en thuisloze mensen lijkt misschien een druppel op de gloeiende plaat”, zegt Kris, “maar het is een symbolisch begin. Amstelveen wil nog veel meer nieuwe woonplekken realiseren.”
Imre: “Iemand moet de eerste zijn die het doet.”
Diederik: “Het doel van de pilot is om aan te tonen dat het kan. Dat er weinig beren op de weg zijn. Dat de risico’s die men normaal gesproken ziet, beheersbaar zijn. En dat het geen jaren hoeft te duren.”
Bezwaren weggenomen
Bezwaren zijn altijd wel te bedenken, zegt Diederik, maar die heeft de pilot weggenomen: “Als vastgoedeigenaar ervaar ik dat economisch dak- en thuisloze mensen helemaal geen overlast gevende doelgroep is en hulporganisaties ervaren dat je in een kantoorpand best goede en veilige huisvesting kunt creëren. En als ik het pand over een jaar weer nodig heb, hoef ik niemand op straat te zetten.”
Maarsen Groep wilde vooraf zeker weten dat ze de steun van de gemeente en de Regenboog Groep hadden, nu er een kwetsbare doelgroep in hun pand kwam wonen. Diederik: “Vaak is er in een buurt al weerstand tegen een bouwproject. Stel dat ze ook nog overlast ervaren van de tijdelijke bewoners, dan ben ik verder van huis. In de intentieverklaring hebben we afgesproken dat de gemeente de bewoning formeel toestaat en niet gaat ‘handhaven’ als er iets zou zijn.”
Ruimte in de opvang
Als de juiste partijen erachter staan en ervoor gaan, is het vlot te realiseren; dat toont deze pilot nu al aan, zegt Imre. “En je moet het ook breder zien: het project is een gamechanger. Als Maarsen Groep het kan, waarom zou een andere investeerder het dan niet ook kunnen? Als dit lukt in Amstelveen, dan werkt het ook in Amersfoort of Apeldoorn. En het heeft effect op de hele keten. In veel gemeenten zit de maatschappelijke opvang overvol, ook met mensen die er klaar voor zijn om zelfstandig of met minder begeleiding te gaan wonen. Als je economisch dak- en thuisloze mensen op deze manier kunt huisvesten, komt er in de opvang weer ruimte voor mensen die meer zorg nodig hebben.”
Begeleiding
De doelgroep economisch dak- en thuisloze mensen is met een huis al heel erg geholpen en kan prima zelfstandig wonen, aldus Kris. “Een van de afspraken in de pilot is dat de deelnemers niet verslaafd zijn en geen psychiatrische problemen hebben. Ze hebben echt niet overal begeleiding bij nodig; het zijn zelfredzame mensen. Natuurlijk is er wel begeleiding: daar staat de Regenbooggroep garant voor. Ook als gemeente kunnen we helpen om passende hulp te vinden; het is altijd maatwerk.”
“De reden dat we als Maarsen Groep tijd en energie in dit project steken, is dat we iets willen betekenen voor de maatschappij.”
Kleinschaligheid
Kris gelooft in de kleinschaligheid van de pilot: “Vijf tot tien deelnemers is een geschikt aantal per pand.” Is het voor een gemeente niet makkelijker om één locatie te hebben waar je dertig mensen huisvest in plaats van zes locaties met vijf mensen? “Voor een gemeente lijkt dat misschien makkelijker, maar of dat ook makkelijker is voor de bewoners? Bovendien heb je dan sneller weerstand uit de wijk en veel meer begeleiding nodig.”
Amstelveen heeft liever meerdere locaties verspreid over de stad en daarmee contact met meerdere vastgoedeigenaren. “Zo creëer je nieuwe samenwerkingsverbanden met verschillende partijen die samen om deze mensen heen gaan staan. Dat vergroot uiteindelijk het draagvlak in de samenleving.”
Juist vanwege de kleinschaligheid is het concept uit Amstelveen ook geschikt voor kleinere gemeenten.
Ook voor de eigenaar van een pand is kleinschaligheid een voordeel, vindt Diederik: “Het hielp ons dat het om een kleine groep gaat, want dan zijn eventuele risico’s beheersbaar. Anders heb je eerder overlast en zit je straks met dertig mensen voor wie je andere huisvesting moet zoeken. Heb je er vijf, dan is alles makkelijker op te lossen.”
Vooroordelen
Het beeld dat een commercieel bedrijf altijd ergens geld aan wil verdienen, is een misvatting, wil Diederik kwijt. “De reden dat we tijd en energie in dit project steken, is dat we iets willen betekenen voor de maatschappij. Binnen je bestaande businessmodel kun je veel goede dingen doen. Als ik dan zie hoe blij die mensen met hun woning zijn, dan weet ik: het is het allemaal waard geweest.”
Hij noemt het ook een vooroordeel dat vastgoedspelers niet maatschappelijk verantwoord bezig zouden willen zijn. “Wij bouwen middenhuurwoningen, waardoor mensen uit sociale huurwoningen kunnen doorstromen, en die huizen weer beschikbaar komen voor bijvoorbeeld dak- en thuisloze mensen. We draaien met z’n allen aan hetzelfde vliegwiel.”
Goed gevoel
Diederik verwacht dat andere vastgoedinvesteerders er net zo over zullen denken: “Als bedrijven zien dat er geen grote nadelen aan kleven, dat het ze niks extra’s kost en dat je met relatief weinig inspanning iets goeds kunt doen, dan denk ik dat veel collega-vastgoedondernemers bereid zijn om hun panden beschikbaar te stellen. Het is geen kwestie van onwil, maar van onbekendheid: men heeft geen weet van deze mogelijkheid in de markt. Men weet niet dat het werkt en dat het ook financieel uit kan. Mensen vragen mij: wat houden jullie hieraan over? Niks, behalve een goed gevoel.”
Kosten
Het inhuren van een leegstandsbeheerder kost de eigenaar van een pand niks; de tijdelijke bewoners betalen een maandelijkse huurvergoeding aan de leegstandbeheerder. Dat is bij de pilot in Amstelveen niet anders. Wel heeft Maarsen Groep met Ad Hoc afgesproken dat ze garant staan voor de huurvergoeding, mochten de bewoners die niet kunnen betalen. Maar geen van de betrokkenen verwacht dat dit het geval zal zijn. Kris: “Sommige bewoners hebben een baan, maar eventueel kunnen ze ook een uitkering aanvragen.” Voor jongeren onder de 21 jaar, die een lage bijstandsuitkering krijgen waarvan je niet kunt rondkomen, vult de gemeente dit bedrag aan. “Door mensen nu op deze snelle en slimme manier te helpen, besparen we als maatschappij uiteindelijk geld, ook aan de zorgkant.”
Koudwatervrees
Het grootste struikelblok noemt Diederik koudwatervrees: “Ik zeg: spring snel in het diepe, want de tijd dat een pand leegstaat is beperkt. Ga niet eerst een jaar zitten praten over contracten en het uitsluiten van risico’s, want dan gaat er kostbare tijd verloren. Toon de durf om snel te schakelen.”
Hoe je als investeerder samen met Platform Woonplek impact kunt maken
Hoe kun je de belangen van investeerders verenigen met een algemeen belang? “Het is een kwestie van zoeken en van creativiteit”, zegt Imre. “Vaak blijkt er veel mogelijk. Als platform stellen wij voortdurend de vraag wat daarvoor nodig is, en gaan dat regelen. Moeten we iets organiseren om mensen binnen de organisatie mee te krijgen? Of een businesscase maken om te laten zien dat een plan financieel haalbaar is? Er zijn altijd wel honderd redenen te verzinnen om iets niet te doen. Die ene reden om iets wél te doen, die moet je volgen.”
Wasmachine
Platform Woonplek werft verschillende investeerders die op diverse manieren een maatschappelijke bijdrage kunnen leveren: bedrijven die een pand of grond beschikbaar stellen, impactbeleggers die woonunit (ver)bouwen en organisaties die een project financieren door een lening te verstrekken. “We hebben ook contact met bezorgdiensten en grote bedrijven die producten verkopen. Veel dak- en thuisloze mensen hebben geen spullen om hun nieuwe woning in te richten. De retouren van deze bedrijven, die vaak ergens in een loods blijven staan, zijn een geschikte manier om aan een bed, kast of wasmachine te komen.”
Korte weg naar werk
De samenwerking met het bedrijfsleven opent allerlei mogelijkheden, ook bij het op de rit krijgen van iemands leven, voorspelt Diederik: “Het grote netwerk van Maarsen Groep zouden we kunnen inschakelen om bijvoorbeeld een baan of stageplek te zoeken. We kunnen bewoners ook koppelen aan onderhoudsbedrijven voor klusjes aan onze panden”, filosofeert hij verder. “Leegstaand vastgoed is soms ook geschikt als werkruimte voor kleine bedrijven. Daar kun je een combinatie van wonen en werken van maken.”
Label
Een van de vraagstukken waar gemeenten mee worstelen is: grond is schaars. Ook dat maakt de pilot in Amstelveen interessant, want de locatie aan de Bovenkerkerweg wordt nu twee keer gebruikt. Om hier in de toekomst een gewoonte van te maken, pleit Diederik voor een maatschappelijk verantwoord ‘leegstandsbeheerlabel’ à la groene stroom: “Neem je grijze stroom of kies je voor een klein bedrag meer, voor een duurzaam alternatief? Als gemeenten die keuze hebben, weet ik zeker dat ze massaal voor de leegstandsbeheerder met zo’n maatschappelijk verantwoord label kiezen.”
Werk of opleiding
Het Platform Woonplek is pas een paar maanden geleden gelanceerd. Imre: “In de nabije toekomst willen we gaan samenwerken met andere initiatieven die dak- en thuisloze mensen een oplossing bieden, bijvoorbeeld speciaal gericht op werk of een opleiding. Of vernieuwende concepten die scholing, werk en zorg combineren.”
Enorme vlucht
Hoewel de pilot nog maar kort loopt, is het binnen de gemeente zelf al een gamechanger: Amstelveen gaat zeker door met deze aanpak. “Het project heeft meteen een enorme vlucht genomen”, vertelt Kris. “Mijn collega’s hebben een lijst gemaakt van ander leegstaand vastgoed waarin we ook tijdelijke woonplekken kunnen maken. Ze zien dat het kan en dat het iets toevoegt en dat het ook niet zo moeilijk hoeft te zijn. Ze voeren nu gesprekken met de eigenaren; ik hoop dat we daar ook snel mee kunnen starten.”
Meerwaarde: stigma verdwijnt
Het project heeft ook nog iets anders in gang gezet, vertelt Kris. “De pilot brengt de verhalen van de deelnemers het gemeentehuis in en geeft het begrip ‘dak- en thuisloze mensen’ een gezicht. Mijn collega’s, die soms een stigmatiserend beeld van daklozen hebben, ontdekken dat het gewoon mensen zijn die je ergens mee kunt helpen. Dat vind ik echt een meerwaarde van dit project: het stigma begint te verdwijnen.”
Eindelijk rust
Ten tijde van het interview zijn de eerste bewoners net een paar weken in het pand aan de Bovenkerkerweg getrokken. Kris: “De vijf ‘gelukkigen’ wisten niet wat hen overkwam; ze waren zo blij. Het betekent dat ze een jaar lang ergens hun hoofd neer kunnen leggen, niet meer elke dag bezig hoeven te zijn met waar ze slapen.”
Sinds hij met het project bezig is, krijgt Kris van veel kanten de vraag: wat na dat jaar? En: moet er niet gewoon meer gebouwd worden? “Het feit dat we op die vragen nog geen antwoord hebben, ontslaat ons niet van de plicht om de mensen te helpen die bij ons aan de deur staan te kloppen omdat ze geen woning hebben. Als we nu niets doen, komen ze van de regen in de drup. Op straat leven is heel traumatiserend. Hoe eerder mensen hun eigen plek hebben, hoe sneller ze rust krijgen om erbovenop te komen, om weer plannen te maken – om te leven.”
Concrete tips voor gemeenten
Stap 1: zoek de juiste partners
- Je hebt de volgende partijen nodig: vastgoedeigenaar, leegstandsbeheerder en maatschappelijke organisatie die de daklozen kent en kan aangeven wie geschikt is. Verzamel binnen de gemeente mensen om je heen die openstaan voor kansen en mogelijkheden.
- Wethouders hebben vaak contact met bedrijven en vastgoedeigenaren. Verbind in ieder geval de wethouder Wonen en de wethouder Zorg aan je project.
- Breng in kaart met welke organisaties je zou kunnen samenwerken en organiseer een bijeenkomst.
- Maak gebruik van bestaande netwerken.
- Verzamel verhalen van lokale dak- en thuisloze mensen om het stigma te doorbreken, zowel binnen de gemeente als bij het bedrijfsleven.
- Zo krijg je bedrijven mee: bedenk of bespreek wat hun ‘core’ is, waar ze goed in zijn en waar ze energie van krijgen. Als je dat weet, kun je het makkelijker verbinden aan een algemeen belang.
Stap 2: zoek leegstaande panden
- In elke gemeente zijn leegstaande panden. Vraag rond binnen het gemeentehuis welke panden geschikt zijn.
- Nodig de plaatselijke leegstandsbeheerder uit, want die heeft leegstaand vastgoed in beeld. Bovendien heeft deze partij ervaring met tijdelijke huisvesting.
- Kies voor meerdere locaties verspreid over de stad en meerdere vastgoedeigenaren om mee samen te werken.
Stap 3: maak goede afspraken
- Start kleinschalig. Huisvest niet meer dan vijf dak- of thuislozen in een pand. Dat maakt het ook eerder aantrekkelijk voor de partij met wie je wilt samenwerken.
- Vraag de leegstandsbeheerder om medebewoners te selecteren op hun kwaliteiten om de rol van buddy op zich te nemen.
- Maak duidelijke afspraken met elkaar over het aantal deelnemers, de voorwaarden waaraan ze moeten voldoen, handhavingskwesties en vervolghuisvesting.
- Toon lef en begin gewoon!
Maak ook samen impact
Loopt er in jouw gemeente een huisvestingsproject dat je wilt versnellen? Of ben je een vastgoedinvesteerder en wil je een maatschappelijke bijdrage leveren? Schakel het Platform Woonplek in en maak samen impact. Stuur een mailtje naar: info@platformwoonplek.nl of ga naar de site voor meer informatie.
Snel meer woningen met de Stimuleringsaanpak Flexwonen
Meer mogelijkheden verkennen voor tijdelijke huisvesting? De Stimuleringsaanpak Flexwonen helpt bij de totstandkoming van meer tijdelijke en flexibele woningen op de korte termijn. De Versnellingskamers Flexwonen is een van de onderdelen van deze aanpak. Een versnellingskamer moet de gezamenlijke planvorming versnellen en de samenwerking tussen de betrokken partijen een vliegende start geven. Wil je als gemeente meedoen met de Versnellingskamers Flexwonen? Meld je dan bij je provincie of stuur een e-mail naar flexwonen@minbzk.nl.
Een ander onderdeel van de Stimuleringsaanpak Flexwonen is de vrijstelling van de verhuurderheffing voor tijdelijke en flexibele woningen. Met deze vrijstelling hoeft voor maximaal 15 jaar geen verhuurderheffing te worden betaald voor gerealiseerde tijdelijke woningen. De vrijstelling geldt zowel voor nieuwbouw als voor verbouw van bestaand vastgoed. Kijk hier voor meer informatie.
